多个二三线城市售租比超一线 社科院预警房价追高风险

【多个二三线城市售租比超一线 社科院预警房价追高风险】2018年1月房价与租金比值最高的是厦门，达到了惊人的1100。这意味着，当房价与租金分别保持不变时，将需要91.7年才能通过租金回本。如果将未来租金折算为当前价值，则租金回本期还将更长。（21世纪经济报道）

　　导读

　　2018年1月房价与租金比值最高的是厦门，达到了惊人的1100。这意味着，当房价与租金分别保持不变时，将需要91.7年才能通过租金回本。如果将未来租金折算为当前价值，则租金回本期还将更长。

　　随着二三线城市的房价上升，不少曾经的“价值洼地”城市房价已经直逼北上广深，其售租比更是让许多人大呼“看不懂”。

　　5月14日，社科院城市所发布了房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》。报告显示，2018年1月厦门的住房价格中位数达到了每平方米3.7万多元，已经超过了一线城市广州，杭州、南京、天津的住房价格中位数是每平方米2.8万多元，与广州只有每平方米一两百元的差距。如果从房价与租金比来看，2018年1月厦门、廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京都超过了北上广深。

　　这些数据显示，不少二三线城市的房地产风险在上升。上述蓝皮书认为，很多二三线城市房价上升过快具有巨大风险。为此，购房者应注意规避追高。由于一线城市房价增速持续低于二三四线城市，一线城市与二三四线城市的价差将有所缩小。

　　“随着去库存刺激政策的逐渐退出，变为紧缩的调控，预计2018年下半年三四线城市(房地产)市场有可能会出现一波较大的回调。”5月14日，中国社科院城市所不动产室主任王业强在上述发布会上表示。

　　售租比失衡

　　如果从售租比来看，不少二三线城市的表现让北上广深难以“望其项背”。

　　上述报告数据显示，2018年1月房价与租金比值最高的是厦门，达到了惊人的1100。这意味着，当房价与租金分别保持不变时，将需要91.7年才能通过租金回本。如果将未来租金折算为当前价值，则租金回本期还将更长。

　　房价与租金比超过一线城市的还有廊坊，达到了883。惠州、石家庄、合肥、南京分别为844、824、746、653。

　　从一线城市来说，上海该比例为644，深圳为627，广州为600，北京为594。简单计算，一线城市房价与租金比值最低的北京，租金回本年限为49.5年，年租金收益率约为2%。而苏州、青岛、济南、天津的上述数据均超过了北京。

　　上述报告指出，国际房价与租金比例一般在200-300，中国城市一般都远超300的比值。相对于住房销售价格，住房租赁价格的变化一直较为平稳。住房销售价格与租赁价格的失衡，一方面有投机炒作的因素，另一方面有租赁住房保障低、租购权益相差悬殊等原因。

　　交行金融研究中心高级研究员夏丹指出，很多二三线城市房价去年以来涨幅高，房价绝对水平的确没达到北上广深的水平，但由于租金不高，导致房价与租金比值偏高。

　　一些城市的限购限价等措施，甚至导致了价格的扭曲。“一些地方因为高于某一个价格的新建住宅不能卖，结果二手房远高于一手房价格，看起来很低的一手房价格存在很大的寻租空间。”她说。

　　很多二线城市经济发展并不快，一季度经济增速甚至低于5%，有的城市甚至遭遇常住人口净流出。在这样的背景下，为何最近一段时期房价仍然上涨？

　　中国人民大学教授陶然指出，根本的原因是地方政府对于土地采取了垄断的措施。 “如果不打破这个垄断，那么房地产价格非常高的问题是解决不了的。”

　　针对二三线城市部分涨幅大，以及房价总水平以及房价与租金比超过一线城市的情况，上述报告给出了预警风险。

　　该报告表示，不仅一二线城市需要坚持调控，三四线城市也需要加强市场管控。报告指出，过去一年，三四线城市房价出现了大面积的快速上涨。相对于一二线城市，三四线城市房价上涨更容易出现泡沫化现象。需要加强对三四线城市房地产市场稳定性的监控，督促政府根据市场发展与供需结构变化，及时出台稳定市场的政策。

　　防止房价大起大落

　　2016-2017年，一线城市出台了有史以来最严格的市场调控政策。2018年，它们仍将“坚持调控目标不动摇、力度不放松”。这使一线城市的房价得到了控制。数据显示，2018年3月除了广州微弱上升外，北京、上海和深圳的新建住宅价格都是负增长。

　　而在部分二三四线城市，去库存政策尚未得到及时调整。三四线城市购房政策相对宽松，这使得它们承接了房地产投资的溢出。比如，新闻资讯，2018年3月哈尔滨、大连、北海、西安、昆明的新建住宅价格都是两位数增长。